导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年(nián)商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎(hū)意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人(rén)口的租(zū)赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小(写照的意思 写照是什么词性xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获(huò)取了(le)全(quán)国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品写照的意思 写照是什么词性住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不(bù)计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并(bìng)进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修(xiū)的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到(dào)了(le)户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流动、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年(nián)间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户(hù)有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(m写照的意思 写照是什么词性áo)盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预(yù)期。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 写照的意思 写照是什么词性