OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市(shì)场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人(rén)也表示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表(biǎo)示(shì)，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其(qí)内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格(gé)开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易日二级(jí)市(shì)场价格表(biǎo)现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率有所(suǒ)下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目(mù)又(yòu)遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士(shì)分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避(bì)的原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示(shì)，目前随(suí)着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到(dào)基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品(pǐn)具(jù)备一定的(de)投资价(jià)值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如(rú)星(xīng)对(duì)此表示，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解(jiě)决招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过(guò)，他也(yě)强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到租金(jīn)收入受不(bù)受(shòu)影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继(jì)续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露的(de)张江光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回落。在随(suí)后召开的业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人就相关事(shì)项进行了解(jiě)释说明(míng)，市(shì)场信心得到了一定(dìng)提振，二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格表现也趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江(jiāng) REIT在5作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面月11日召(zhào)开(kāi)的线上和线(xiàn)下的扩募(mù)说明(míng)会上，运营团队表示(shì)了对(duì)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)的信心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了(le)不到(dào)三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路(lù)又迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方(fāng)的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人坦言，事(shì)发突(tū)然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实(shí)工(gōng)作(zuò)，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新区国(guó)资(zī)委(wěi)也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意(yì)向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了(le)三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目(mù)一季度(dù)末也(yě)有将近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益人有那(nà)么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及(jí)时修(xiū)复(fù)后，张江这边也作了一定的作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多(duō)是(shì)两(liǎng)千(qiān)多(duō)平(píng)的大(dà)平层(céng)，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单层以一千平(píng)的面积(jī)为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户(hù)自身也会有诉(sù)求，也会根据自身(shēn)需(xū)求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们在资(zī)源共(gòng)享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科(kē)目前(qián)在(zài)管资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一些(xiē)其他(tā)在开(kāi)发的(de)储(chǔ)备(bèi)项目(mù)，这些(xiē)都将(jiāng)成(chéng)为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资(zī)产上市平(píng)台(tái)目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临(lín)了(le)一些突发(fā)情(qíng)况需要(yào)解决，但是这和我们在(zài)张江科(kē)学城这三十年(nián)建设发展过程中所经历的(de)相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可(kě)能(néng)化解当前突发事(shì)件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维持预期(qī)和(hé)市场的信(xìn)心。”

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